Жилье в кредит: итоги, новинки, тенденции

В современных условиях покупка жилья в кредит становится повседневным явлением для большинства украинцев.

Если, еще два-три года назад, доля покупки жилья в кредит не превышала 10% общего объема сделок с недвижимостью, то на сегодня по Киеву покупка жилья за счет кредитных денег превышает 60% и эта тенденции продолжает развиваться. Ожидается, что к 2010 году практически 90% жилья будет покупаться за счет кредитных денег.

Регионы по уровню ипотечного кредитования отстают, но это во многом связанно с менталитетом региональных жителей. Но и региональные жители начинают менять свое мнение об ипотечных кредитах. В Одесской, Донецкой, Днепропетровской областях наращиваются объемы выдачи ипотечных кредитов.

Для того, что бы разобраться в тенденциях ипотечного рынка компания "Простобанк Консалтинг" обратилась к Александру Охрименко, советнику председателя правления ОАО АБ "Укргазбанк"

-Александр, что, по Вашему мнению, привело к такому активному росту ипотеки в Украине?

-К столь радикальным подвижкам на рынке недвижимости привело существенное изменение банковской политики в отношении ипотечного кредитования. Если, раньше банки, в основном, ориентировались на кредитование юридических лиц, то теперь финансовые учреждения больше внимание начали уделять кредитованию физических лиц.

-И радовать клиентов ипотечными новинками?

-Конечно. Ряд банков, в том числе и "Укргазбанк", начиная с 2006 года, внедрил новые программы ипотечного кредитования для физических лиц на первичном и вторичном рынке. Так в рамках своих кредитных программ банки предложили выдавать кредиты для физических лиц под залог целевых облигаций или свидетельства участника фонда финансирования строительства. В результате была решена проблема залога при кредитовании жилья, которое находится в стадии строительства, т.к. согласно украинского законодательства незавершенное строительство не может быть объектом залога.

-В двух словах расскажите, как работает схема покупки жилья с помощью целевых облигаций или свидетельств ФФС?

-На стадии строительства физическое лицо получает кредит в банке, за счет которого приобретает целевые облигации или делает взнос в фонд финансирования строительства и тем самым фиксирует цену стоимости жилья на первоначальном этапе строительства. По мере строительства недвижимости и роста цена на строящееся жилье, физическое лицо-кредитор защищено от колебания цен и не несет убытки за счет удорожания жилья.

-После завершения строительства и ввода жиля в эксплуатацию, физическое лицо кредитор переоформляет объект залога целевые облигации (свидетельство участника фонда финансирования строительства) на свидетельство на право собственности на готовое жилье.

-Использование таких финансовых инструментов сделало первичный рынок жилья более надежным для инвесторов?

-Однозначно. Более того, многие банки сегодня с успехом выдают кредиты на покупку строящегося жилья на срок 20-25 лет. Это позволяет физическим лицам инвестировать денежные средства на первой стадии строительства, когда цена на жилье находится на самом низком уровне и тем самым уменьшается кредитная нагрузка для заемщика. При этом банки, оценивая риски связанные со строительством жилья, пошли по пути аккредитации застройщиков, которая призвана оценить деловую репутацию строителей и исключить риски связанные с не выполнением строителями своих обязательств. Используя систему аккредитации банки делают отбор надежных застройщиков и тем самым дают возможность физических лицам ориентироваться в степени надежности того или иного строителя. Физические лица получили возможность за счет кредитных денег финансировать строительство нового жилья для себя.

-А что с вторичным рынком жилья? Здесь также не обошлось без новинок?

-Многие банки ввели льготный период кредитования, когда заемщик имеет право не погашать сумму кредита, а только выплачивать проценты по кредиту. Этот льготный период устанавливается в первый год действия кредитного договора и позволяет заемщику при покупке жилья на вторичном рынке уменьшить свою кредитную нагрузку в начальный период кредитования. Кроме того, банки предлагают выдачу кредитов, как на покупку жилья, так и на осуществления ремонта его после покупки. Это позволяет заемщику одновременно решить проблему улучшения своих жилищных условий и благоустройства жилья.

-Кстати, по нашим наблюдениям, продажа однокомнатной квартиры и получение кредита на покупку двухкомнатной квартиры одна из наиболее популярных схем кредитования. В этих условиях, для заемщиков большую роль играет работа оценщиков недвижимости, которая передается в залог.

-Как банки сегодня управляют процедурой оценки недвижимости?

-Ряд банков пошли по пути создания своей службы оценки недвижимости, что позволяет ускорить процесс анализа и оценки стоимости жилья. Другие банки, пошли по пути аккредитации специализированных оценщиков, с целью отбора надежных специалистов. Два этих подхода имеют различную степень эффективности работы, но на сегодня нет четкого мнения, какой из механизмов оценки недвижимости более привлекательный для заемщика.

-Что будет происходить дальше на ипотечном рынке?

-Для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования остается актуальным проблема стоимости заемных средств. Сложившаяся практика кредитования физических лиц на покупку жилья в иностранной валюте негативно отражается на развитии всего банковского сектора экономики. Выдавая кредиты в долларах на длительный период, банки в основном привлекают деньги на гривневые депозиты на короткий период. Это создает негативную диспропорцию и не позволяет снижать стоимость гривневых кредитов.

-Устранение данного дисбаланса возможно путем формирования рынка ипотечных облигаций. В США и большинстве стран Западной и Центральной Европы, ипотечное кредитовании осуществляться через механизм рефинансирования кредитов посредством ипотечных облигаций. Это позволяет существенно уменьшить стоимость ипотечных кредитов в этих странах.

-В Украине, рынок ипотечных облигаций только начал формироваться. Первый выпуск ипотечных облигаций "Укргазбанком" не мог радикально изменить ситуацию на рынке ипотечного кредитования, но в ближайшем будущем ожидается выпуск ипотечных облигаций другими банками, это позволит сформировать полноценный рынок рефинансирования ипотечных кредитов. В результате ожидается, что ставки по гривневым кредитам будут снижать до уровня 12-14% годовых, а в перспективе может быть и ниже 10% годовых. Хотя данный вопрос рассматривается как перспектива, но уже в этом году отчетливо прослеживается тенденция снижения ставок по гривненвым кредитам и приближения их к уровню валютных.