В России на доступности жилья поставлен крест

За ипотечным кризисом в США последовало рекордное за последние 30 лет снижение цен на жилье. И хотя его отголоски уже докатились и до российского рынка, цены по-прежнему продолжают расти.

Как сообщает агентство Bloomberg, за этот год в США на аукцион было выставлено почти 30 тысяч домов, изъятых за неплатеж. По мнению компании RealtyTrac Inc., расположенной в калифорнийском Ирвайне, это больше, чем в других американских штатах. По словам Силии Чен, экономиста Moody´s economy.com в Западном Честере (Пенсильвания), банки, владеющие изъятой за неплатеж недвижимостью, так стремятся избавиться от нее, что предоставляют покупателям скидки до 40%.

Несмотря на то что за последний месяц спрос на недвижимость в Америке продемонстрировал незначительный рост, цены продолжают снижаться. Между тем общемировые тенденции едва ли отразятся на российском рынке. Отечественная недвижимость продолжает уверенно расти в цене. И дело здесь не только в том, что рыночное ценообразование отличается от Запада, но и в политических особенностях девелоперского бизнеса, который по-прежнему сильно завязан на административный ресурс. Судя по всему, ожидать появления доступного жилья в России не приходится.

Спрос на жилые дома в Калифорнии, где живет каждый восьмой американец, заметно оживился, после того как искатели выгодных сделок стали скупать собственность, изъятую за неплатеж. Это полностью изменило ситуацию на рынке продаж жилой недвижимости, сложившуюся за два года. В апреле продажи в этом штате увеличились на 2,5%, что последовало за 30-процентным спадом. Об этом сообщается в докладе калифорнийской ассоциации риэлторов (California Association of Realtors) от 23 мая. В апреле средняя стоимость жилья упала на 32% по сравнению с показателями 2007 года, составив $403,87 тысячи за дом, что стало самым большим падением цен за последние 30 лет. Как сообщает эта лос-анджелесская ассоциация, такое падение вызвано продажами собственности, изъятой за неплатежи. "Низкие цены, безусловно, вернут покупателей на рынок, особенно в таких штатах, как Калифорния, где средняя стоимость жилья настолько высока, что люди просто не могут позволить себе купить дом", - поясняет Чен. Как сообщается в докладе Национальной ассоциации риэлторов (National Association of Realtors) за 13 мая, в первом квартале этого года дом, рассчитанный на одну семью, дороже всего стоил в Сан-Хосе, где средняя цена на такое жилье дошла до $780 тысяч. В среднем по стране стоимость подобного жилья за тот же период составляла $196,3 тысячи. Сан-Франциско занимает второе место по уровню цен на жилье. Дом здесь обойдется в среднем в $701,7 тысячи. За Сан-Франциско идут Гонолулу - $620 тысяч, калифорнийские Анахайм и Санта-Ана - $597,9 тысячи. Пригороды Нью-Йорка занимают пятое место, здесь средняя стоимость дома для одной семьи зафиксирована на отметке $491,9 тысячи.

В России на доступности жилья, похоже, поставлен жирный крест. По крайней мере, на данном этапе развития рынка строительства в России. Эксперты рынка перечисляют несколько причин провала в России кампании по строительству жилья. И все они - политического характера.

Как снизить цены

"Одной из главных причин недоступности жилья является борьба за контроль над рынком между игроками федерального и субфедерального уровней. Первые результаты этой борьбы, например, в Москве стали заметны в 2005 году", - сказал корреспонденту "Газеты" руководитель информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин. Именно три года назад поменял хозяина важный актив московского строительного комплекса холдинг "Главмосстрой". Смена контролеров рынка не могла не отразиться на общем состоянии рынка. Если раньше на нем реализовывалась стратегия "строить мало и продавать дорого", то с приходом новых игроков на рынок жилья начался переход к стратегии "строить много и продавать много". По словам Крапина, сегодня рынок жилья переживает переломный момент, поскольку реализация новой стратегии возможна лишь при снижении цен на жилье. По словам аналитика, сегодня практически во всех регионах страны цены примерно в два раза превышают платежеспособный спрос. До смены стратегий жилье фактически покупали лишь богатые домохозяйства.

Одним из самых действенных рычагов регулирования рынка недвижимости в мире является налогообложение. В частности, налог на недвижимость и налог на их перепродажу. Отсутствие такой системы в России - одна из главных экономических причин завышенных цен на недвижимость. "Введение налога на владение недвижимостью в размере 2--5% в обозримом будущем снизит цены на рынке жилья на 25%", - поясняет Александр Крапин.

Именно поэтому в России покупка недвижимости превратилась в спекулятивный инструмент инвестиционных вложений. "Прибыль от инвестиций в недвижимость составляет 15%, поэтому квартиры в новостройках разлетаются как пирожки. Именно на этом все и держится: ни в одной другой отрасли не существует такой нормы прибыли", - отмечает партнер компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский. "Сегодня в России существует достаточно большое количество свободных денег в экономике. При этом ситуация на фондовом рынке не располагает к инвестиционным вложениям, поэтому особенной популярностью пользуется недвижимость", - соглашается начальник отдела рыночной аналитики финансовой корпорации "Открытие" Валерий Пивень.

По мнению отдельных аналитиков рынка, нормализовать ситуацию и повысить доступность жилья могла бы более активная позиция государства в этом секторе экономики. В частности, создание госкорпорации, которая будет содействовать строительству жилья. Соответствующий законопроект в начале июня предполагается внести в Госдуму. "Эта госкорпорация могла бы выступить в роли заказчика-застройщика и могла бы регулировать рынок объемами поставляемого на него жилья", - пояснил председатель думского комитета по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум.

Почему цены не снижаются

Впрочем, насколько государственное присутствие на рынке жилья может быть успешным - еще большой вопрос. В качестве примера можно рассмотреть деятельность столичных властей. Мэр Москвы Юрий Лужков, что естественно, никогда не говорил ни о коррупционной составляющей высоких ставок на столичную недвижимость, ни о проблеме монополизма на столичном строительном рынке. Столичные власти видят в росте цен на московское жилье исключительно рыночные причины. "Добиться снижения цен на квартиры можно, только увеличив предложение. Другого способа природой не предусмотрено", - говорил Лужков пару лет назад. Так что, если верить градоначальнику, ничего противоестественного в продолжающемся росте цен на столичное жилье нет: если в 2006 году построили 5,6 млн кв. м жилья, то в 2008 году планируется построить около 5,3 млн кв. м. Спрос растет - предложение не меняется. Были у мэра и другие объяснения. Он, например, заявлял, что рост цен на стройматериалы (особенно на цемент) может торпедировать нацпроект "Доступное жилье". А самое экзотичное объяснение роста цен на квартиры прозвучало у Лужкова на одном из заседаний правительства Москвы в конце 2006 года. "Я хочу предложить осмыслить интересный факт: в Москве цены на жилье остановились одновременно остановкой роста цен на нефть", - заявил он тогда. И в качестве опровергнутой антитезы напомнил о предположениях, что рост цен на квартиры в столице связан с монопольной практикой, и что для снижения цен достаточно мер со стороны антимонопольных служб.

За мэром следуют и его подчиненные: в последние годы практически никто в столичном правительстве не обсуждает мер по снижению цен на коммерческое жилье. Городские власти признали: 85% москвичей не имеют возможности самостоятельно приобрести новую квартиру. Теперь речь идет лишь о том, чтобы с помощью города сделать эти дорогие квартиры доступными нуждающимся. Например, город предлагает субсидии на приобретение жилья на вторичном рынке тем, кто нуждается в увеличении жилплощади, но не может быть в соответствии с Жилищным кодексом признан малоимущими. Еще один механизм возмездного, но льготного приобретения жилья москвичами - социальная ипотека, которую по низким ставкам предоставляют аффилированные с мэрией банки. Продает город по ценам ниже рыночных (да еще и в рассрочку и со списанием части долгов за рождение детей) жилье по программе "Молодая семья". Правда, в банки зачастую выстраиваются непомерные очереди, а молодые семьи нередко жалуются, что им предлагают жилье в отдаленных районах, лишенных необходимой инфраструктуры. Одна из последних задумок мэрии: строить нерентабельные для города доходные дома. Квартиры в них по задумке могут получать участники возмездных жилищных программ мэрии: живешь в достаточной по площади квартире, платишь за ее наем цену значительно ниже рыночной и постепенно копишь на собственное жилье. Большинство экспертов оценило это решение как позитивное. Но к 2012 году, даже по самым смелым подсчетам, построят лишь 300 таких домов, что при потенциальном спросе 500--600 тысяч семей - капля в море.

Подхватила Москва и общефедеральный восторг по поводу перспектив строительства малоэтажных домов. Правда, строить такие дома на золотой московской земле совсем нерентабельно. А потому малоэтажками в ближайшее время мэрия планирует осчастливить лишь многодетные семьи: в 2008 году построят 50--60 тысяч кв. м такого жилья, что в общей доле столичного строительства - ничтожная цифра.

А главное - при всех видимых усилиях мэрии в столице никак не сокращается время ожидания в очереди за социальным, бесплатным жильем. Как стояли 20 лет, так и стоят до сих пор. В Мосгордуме уже звучат призывы объявить мораторий на коммерческую застройку и сосредоточиться исключительно на социальном строительстве. То есть отказаться от нынешней схемы, когда финансирование муниципальной стройки зависит от доходов от коммерческих инвестконтрактов, и перейти к затратному механизму - прямому финансированию социального жилья из бюджета. По мнению депутата Михаила Москвина-Тарханова, для решения проблем очередников достаточно тратить около 5% московского бюджета. В мэрии пока молчат.

ДОСТУПНО ЛИ ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ?

ОКСАНА ДМИТРИЕВА, комитет Госдумы по бюджету и налогам (фракция "Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь"), доктор экономических наук, профессор:

- Доступно для 10-15% населения страны. Из них 3-5% могут купить жилье без ипотеки, а остальные - только с ее помощью. А посредством различных форм государственной поддержки - социальное жилье - у нас квартиры получает просто ничтожный процент. Иными словами, для 80% населения России жилье недоступно.

Скажем, в Петербурге вообще полное отсутствие жилищной политики. Если в Москве три - четыре года назад предоставлялось по очереди 49 тысяч квартир в год, то в Петербурге - лишь 3-4 тысячи. В то время как в Петербурге на очереди стоят 272 тысячи человек, адресные программы по жилью предусматриваются для очень небольшого количества семей. Например, программа для молодых семей предполагает переселение 250 семей, а для бюджетников и льготников - тоже квартир по 300 в год.

Некоторые программы, принимаемые под бравурные аплодисменты, представляют собой просто пустое множество. Вот принят закон о расселении коммунальных квартир (в Петербурге есть и шести-семикомнатные коммуналки). Но условия составлены так, что такие квартиры в принципе не могут быть расселены, а из трехкомнатных коммуналок по этому закону расселятся максимум 3-4%. А ведь в Петербурге самое большое количество людей, проживающих в коммунальных квартирах.

ГАЛИНА ХОВАНСКАЯ, член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция "Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь"):

- Сейчас нет, но я надеюсь, что в новой стратегии-2020, которая скоро будет обсуждаться, появятся элементы доступного жилья не только для избранных - тех, кто может играть в ипотеку, но и действительно среднего класса. Иными словами, для тех, кто и не является малоимущим (и, соответственно, не может претендовать на социальное жилье, с которым у нас тоже плохо), и не может воспользоваться ипотекой. Кстати, именно таких у нас большинство - около 50% (естественно, я говорю о тех, кто нуждается в жилье, а не о всем населении).

В связи с ростом инфляции ужесточились условия предоставления ипотеки. Но на сегодня именно ипотека вбирает в себя понятие "доступное жилье". Ипотека - это наше все, но, мягко говоря, не для всех, а только, я думаю, для 5%. Сейчас хотя бы стали произносить слова "жилищный фонд некоммерческого использования", а ведь я еще три года назад говорила о нем. Если бы он был, то проблема нуждающихся постепенно решилась бы. Они бы за умеренную плату снимали квартиру у города или некоммерческой организации, что не было бы нагрузкой для бюджета и, возможно, помогло бы им и на ипотеку немного накопить. Об этом пока не говорили на правительстве, но это уже обсуждалось на экспертном совете по нацпроекту.

ВЛАДИМИР РЕСИН, первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы:

- Судите сами: за последние 20 лет жилищный фонд Москвы увеличился на треть. В городе построено свыше 80 млн кв. м жилья, то есть почти 1,5 млн квартир. Кто-то получил новую квартиру от города, кто-то переехал из снесенной пятиэтажки, а кто-то и купил новое жилье.

Так или иначе, все эти квартиры заселены. Получается, что это - доступное жилье. Для того чтобы оно было более доступным, люди должны больше зарабатывать, а дело властей - создать все необходимые для этого условия.

ЭЛИНА БЫСТРИЦКАЯ, народная артистка СССР:

- Так называемое доступное жилье абсолютно недоступно для трудящихся, хотя строят у нас сейчас действительно много. У меня замечательная квартира в центре Москвы, я ее очень долго ждала и наконец получила в 1983 году. Но напротив несколько лет назад точечно построили дом, который закрыл солнце, и у меня в квартире его теперь нет, разве что отражение от окон этого дома. По-моему, власти следует понимать, что такие вещи делать не надо.