Особенности продажи ипотечного жилья

Владельцами ипотечного жилья является достаточное число россиян. Порой возникает ситуация, когда люди желают продать данное жилье для того, чтобы купить другое, например, квартиру или дом большей площади. Подобная сделка возможна, но она имеет свои особенности.

В первую очередь, такое жилье можно продавать только с согласия ипотечного банка. Нужно быть готовым к тому, что сам процесс продажи недвижимости по ипотеке может затянуться надолго.

Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудниками ипотечного банка и получить информацию о том, какие условия нужно выполнить для получения разрешения на продажу жилья. Главным условием является срок моратория на досрочное погашение ипотечного займа. В том случае, если данный срок истек, можно решать дальнейшие вопросы.

Ипотечный банк может предложить несколько вариантов продажи квартиры, которая находится у него в залоге. Наиболее распространенным является следующий: выяснив сумму долга по ипотечному кредиту на конкретную дату и получив разрешение в ипотечном банке на продажу квартиры, заемщик подписывает предварительный договор с покупателем жилья, в обязательном порядке заверенный нотариально. Затем покупатель выплачивает задолженность по займу, переводя средства на счет финансового учреждения - кредитора, погашая тем самым, ипотечный кредит. Подобная схема продажи ипотечного жилья встречается на практике наиболее часто, так как является менее рискованной для кредитной организации.

В свою очередь, ипотечный банк предоставляет заемщику закладную и справку, которая подтверждает отсутствие задолженности по займу.

После этого владелец жилья должен зарегистрировать снятие обременения на квартиру в службе регистрации. Помимо этого, он должен оформить договор купли - продажи жилья и переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. В том случае, если покупатель должен выплатить продавцу жилья большую сумму (например, если стоимость продажи жилья превышает размер текущей задолженности по займу), то эту разницу в день совершения сделки размещают в депозитарной ячейке любой кредитной организации. Продавец получит доступ к этим деньгам после того, как договор купли-продажи жилья будет оформлен в регистрационной службе.

Существует и другой вариант продажи недвижимости, которая находится в залоге у ипотечного банка. Клиент просит разрешения у финансовой организации - кредитора на продажу жилья, которое находится в кредите. По согласию банка квартиру выставляют на продажу. После того, как покупатель найден, он размещает в депозитарную ячейку финансового учреждения всю необходимую для погашения займа сумму. Если существует разница между продажной стоимостью квартиры и суммой долга по ипотечному кредиту, то ее размещают в другую депозитарную ячейку.

После этого финансовое учреждение сообщает службе регистрации о том, что ипотечный кредит выплачен и передает в данную службу закладную. Подобно первому варианту оформления сделки, производится регистрация купли-продажи жилья, и право собственности переходит новому владельцу. Существующую разницу между стоимостью квартиры и суммой выплаченного займа по ипотеке продавец жилья получает после окончательного оформления и регистрации всех документов.

Существует также третий вариант продажи ипотечного жилья. Согласно данной схеме, заемщик может привести в банк клиента, согласного переоформить кредит по ипотеке на свое имя. В том случае, если банковские работники одобряют данного кредитора, происходит переоформление займа на него. При этом, квартира остается в залоге у финансовой организации, а долг, после подписания соответствующего соглашения, переходит на нового покупателя вместе с переходом к нему права собственности на жилье.

Каждый из приведенных вариантов продажи жилья по ипотеке на самом деле не так прост, как может показаться. Как каждая финансовая сделка, продажа жилья по ипотеке сопряжена с определенными рисками, как для финансовой организации, так и для клиентов и занимает немало времени. При этом, сделки по продаже ипотечного жилья, распространены достаточно широко. Желающий реализовать подобную недвижимость должен решить, будет ли он самостоятельно оценивать риски и выбирать наилучшую схему продажи или обратится за помощью к специалистам, которые работают на рынке ипотеки.