Из квартир россияне переселяются в коммуналки

Коммунальные квартиры вновь могут стать обычным явлением российской действительности. Причём на этот раз в отличие от советского периода инициаторами данного процесса выступают не только власти, но и сами граждане.

Недавно на проблему появления коммунальных квартир обратил внимание даже премьер-министр Владимир Путин. Финансовый кризис и кризис на рынке недвижимости привели к тому, что нередко людям, переселяемым из аварийного жилья, вместо полноценной квартиры предлагают комнату в коммуналке.

Так, например, случилось в Самаре - городские власти не захотели покупать небольшие отдельные квартиры, а предложили заселять людей из аварийных домов в коммуналки. "Этого нельзя делать, не надо плодить коммуналки", - категорически отозвался премьер. По словам Владимира Путина, необходимо в первую очередь закупать нужное жильё для людей, а не поддерживать строительные компании, которым выгодно в первую очередь продать малоликвидные квартиры большой площади.

Впрочем, если проблема с вынужденным переселением граждан в коммуналки пусть со скрипом, но всё-таки может быть решена, то процесс, при котором жители добровольно превращают свои квартиры в коммунальные, остановить будет непросто.

Отметим, что активные действия по расселению коммунальных квартир российские власти начали предпринимать ещё в начале 2000-х. В частности, в 1997 году в Москве, по статистике, было порядка 160 тыс. коммуналок, в которых проживали более 1,5 млн. человек. К 2008 году их количество удалось сократить почти вдвое. Сегодня в Москве коммунальные квартиры остались в основном в центре города. Примечательно, что стоимость 1 квадратного метра в такой квартире даже сегодня, во время кризиса, составляет 5600-8720 долларов. Всего же в Центральном округе города сегодня насчитывается около 12 тыс. коммунальных квартир, в которых проживают около 300 тыс. человек.

Не исключено, что данная статистика уже в скором времени существенно увеличится. Так, по подсчётам столичного агентства недвижимости DOKI, в последний год наблюдается увеличение выставленных на продажу комнат в некоммунальных квартирах. Фактически речь идёт о том, что граждане добровольно готовы превратить собственное отдельное жильё в коммуналку. По подсчётам аналитиков рынка, количество предложений по продаже отдельных комнат в Москве за последнее время выросло как минимум в пять раз. Увеличение количества сделок по продаже отдельных комнат наблюдалось в мае, когда продажи выросли аж в два раза по сравнению с апрелем. На сегодняшний момент, по подсчётам ретейлеров, в листинге находится порядка 718 комнат в некоммунальных квартирах.

По статистике агентства DOKI, чаще всего предлагают продажу комнаты в двухкомнатной квартире - около 48% общего объёма предложений, на втором месте комнаты в "трёшках" - 23%. Реже всего встречаются предложения о продаже сразу двух комнат в трёхкомнатных или четырёхкомнатных квартирах - около 9%. Оставшиеся 20% приходятся на предложения по продаже доли. Интересно заметить, что в большинстве случаев речь идёт о продаже не дорогих квадратных метров не где-нибудь в центре города, а в самых обычных спальных районах.

Лидерами по организации новых коммуналок стали жители районов близ станций метро "Улица Подбельского", "Сходненская", "Коньково", "Южная", "Выхино", "Бульвар Дмитрия Донского", "Марьино", "Бибирево" и "Братиславская". Речь идёт о новых районах, куда в основном переезжали люди, самостоятельно купившие себе новое жильё, а не получившие квартиру от столичных властей в рамках какой-либо социальной программы.

По словам гендиректора компании DOKI, рост продаж комнат в квартире объясняется тем, что, потеряв из-за кризиса значительную часть былых доходов, люди сегодня просто не могут расплачиваться по своим долговым обязательствам. В частности, среди желающих продать комнату в собственной квартире значительную долю составляют именно собственники, купившие жильё в последние два-четыре года.

"Долго с женой планировали приобрести квартиру по ипотеке. В 2006 году наконец-то решились - взяли кредит в банке. Пришлось пойти на такой очень неприятный шаг, как продажа одной из комнат в этой квартире. И теперь по согласованию с банком эта комната выставлена на продажу", - рассказывает москвич Николай Беляев.

Впрочем, аналитики рынка пока что оценивают ситуацию достаточно оптимистично, говоря о том, что не сегодня завтра количество предложений о продажах комнат в некоммунальных квартирах пойдёт на спад. Стоит отметить, что ряд объективных предпосылок к тому действительно существует. Начать с того, что если речь идёт именно о квартире, купленной по ипотеке, то банку далеко не всегда выгодна продажа комнат.

"Мы занимаемся кредитованием квартир. Если и возникали проблемы, то они решались другими способами. Если у заёмщика проблемы со средствами, у нас есть программа ликвидации задолженности. Выгоднее договориться с заёмщиком о реструктуризации кредита и получать живые деньги, а не хлопоты с реализацией комнаты в коммуналке", - поясняют в пресс-службе банка ипотечного кредитования Delta Credit.

Стоит отметить также, что сам процесс выделения комнаты в отдельную собственность достаточно хлопотный.

"Случаи продажи комнат в квартире, находящейся в залоге у банка, в нашей практике не встречались - их всего, может быть, не больше 2-3%. Такая продажа вообще достаточно сложный процесс, - поясняет гендиректор агентства недвижимости "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов. - Во-первых, комнату необходимо выделить как отдельный объект собственности - это непростая процедура, даже если квартира не находится в залоге у банка. Во-вторых, если это удалось, в случае её продажи у банка уменьшается величина залога и снижается ликвидность квартиры в целом".

По словам эксперта, банк может согласиться на такую схему только в том случае, если оставшаяся часть квартиры окажется равноценной сумме оставшегося долга. Кроме того, как отмечают в риелторских компаниях, заниматься сделками по продаже комнат оказывается просто невыгодно - таким образом, у потенциальных продавцов могут возникнуть проблемы с поисками специалистов. В частности, как отмечают в агентстве "Миэль", "сложности с организацией купли-продажи комнат несоизмеримы с вознаграждением за работу агента". Поэтому такие сделки нередко проходят только через небольшие агентства или частных маклеров.

"До кризиса агенты брали за работу 4-7% суммы сделки, эта ставка была зафиксирована. Сейчас действуют по договорённости, но в среднем получают за свою работу 3-6%. Понятно, что процент с суммы сделки от продажи комнаты не идёт в сравнение с суммой, вырученной от организации продажи квартиры", - поясняет пресс-секретарь компании DOKI Руслан Барабаш.

Между тем, несмотря на трудности при продаже комнат, а также возможную невыгодность подобной сделки, процесс увеличения количества коммуналок пока что только набирает обороты. И, похоже, вопреки прогнозам аналитиков останавливаться не собирается.

Распродавать квартиры по частям начали и жители Санкт-Петербурга. Так, в 2008 году в городе насчитывалось около 113 тыс. коммуналок, при этом, по статистике, ежегодно по разным причинам их количество пополняется в среднем на 500 новых коммунальных квартир. По словам замгенерального директора петербургского агентства недвижимости Becar Николя Лаврова, на сегодняшний день в общей структуре продаж в его агентстве половина сделок приходится на комнаты в коммуналках.

Важно отметить, что в связи с кризисом аналитики отмечают и рост спроса на покупку отдельных комнат: в связи с практически полным отсутствием ипотечного кредитования покупка комнаты в одной из столиц сегодня оказывается чуть ли не единственной возможностью приобретения жилья иногородними.

В пользу того, что количество коммуналок в ближайшее время будет только расти, говорит и факт продолжающегося роста неплатежей по банковским кредитам. Причём речь идёт не только об ипотеке. Не секрет, что сегодня подавляющее большинство банков хотя и предложили своим заёмщикам реструктуризацию, при этом, естественно, подняли проценты по кредиту. Так что, даже несмотря на реструктуризацию, многие россияне сегодня не могут исполнять свои долговые обязательства в полном объёме. Продажа части собственной квартиры может быть одним из выходов из этой ситуации. "Я превращаю свою квартиру в коммунальную из-за проблем с деньгами. Кризис подкосил все планы. Взял в банке потребительский кредит на небольшую сумму - всего 100 тыс. рублей. Но там очень большие проценты, - рассказывает москвич Антон Синицын. - А тут мою зарплату сократили в несколько раз. Чтобы хоть как-то выбраться из долгов, переакредитовался в другом банке. Это должно было помочь погасить долг в первом банке и перейти на меньшие проценты. Но в итоге сейчас я имею большой долг и не имею денег для его погашения. Проценты во всех банках поднимают". Интересно заметить, что, продавая комнату в своей квартире, Антон Синицын рассчитывает помимо договора купли-продажи заключить дополнительный договор с покупателем, с тем чтобы выкупить у последнего проданную комнату с процентами. "Не боюсь насчёт того, что договор будет не выполнен, - есть масса способов его зафиксировать. Какие проценты он назовёт - другой вопрос. Но найти человека, который согласился бы на мои условия, думаю, несложно", - надеется Синицын.