Недвижимость ушла в медленный рост

Российский рынок недвижимости подводит итоги 2011 года. Среди главных трендов - общий поступательный сдержанный рост, хорошие инвестиции в коммерческий сектор, изменения в правовой сфере и стабильный жилищный сектор с популярным средним ценовым сегментом.

Прогноз оправдался

Эксперты предсказывали, что объем средств, вложенных в российскую недвижимость инвесторами из РФ, достигнет в 2011 году докризисных показателей. Оптимистичные настроения базировались на показателях 2010 года, когда уровень вложений в этот сегмент составил $3,064 млрд, сообщала консалтинговая компания Cushman&Wakefield.

При этом объем всех вложений - и иностранных, и местных - в отечественную недвижимость в 2010 году, по сравнению с 2009 годом, увеличился на 65% - до $3,738 млрд. Рекорд же был зафиксирован в 2008 году - $5,805 млрд.

Как показала практика, реальность превзошла ожидания - объем инвестиционных сделок в недвижимости России в 2011 году составил рекордные $8,5 млрд, сообщили осенью 2011 года эксперты Jones Lang LaSalle.

Коммерческий чемпион

Больше всего выросли инвестиции в коммерческую недвижимость России - на 134% до $5,14 млрд. Торговый и офисный сегменты привлекли самые высокие вложения, составившие для каждого сегмента 40% от общего объема. Еще одной точкой роста стал размер транзакций: 33% из них превысили сумму в $100 млн.

По словам руководителя отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle Олеси Черданцевой, в 2010 году после кризиса произошло массовое возвращение инвесторов на рынок. По разным причинам они не успели закрыть сделки до конца отчетного периода и перенесли их на 2011 год, в итоге получился рекорд.

"В 2012 мы прогнозируем небольшое снижение до $6 млрд. Тем не менее, и этот показатель станет отражением позитивной динамики объемов инвестиций после исключительного 2011 года", - добавила она.

Главным российским трендом стал рост активности иностранных инвесторов, доля которых составила 44% по сравнению с 14% в 2010 году.

Основным центром инвестиционной активности в России продолжает оставаться Москва - на столицу приходится 74% заключенных сделок. Второе место занимает Петербург с 20%, остальные деньги разошлись между регионами.

Директор аналитического департамента ИК "Атон" Алексей Языков назвал эту картину распределения средств "вписывающейся в общемировой тренд". Основная масса инвестиций всегда и везде концентрируется вокруг административных и финансовых центров, первенство Москвы и Петербурга в этом плане логично, и в ближайшем будущем серьезного смещения акцентов не произойдет.

Инвестиции - в "недвижку"!

По данным опроса исследовательского холдинга "Ромир", почти 70% россиян хотели бы вложить свои свободные средства в покупку недвижимости.

Подкрепляя свои мысли делом, москвичи в уходящем году активно вкладывались в сегмент жилья бизнес- и премиум-класса на первичном рынке. Общий объем потраченных на такие квартиры средств вырос в 2011 году почти наполовину. Причем наиболее популярными на рынке дорогих новостроек в текущем году стали трехкомнатные квартиры - 40% ото всех покупок.

По данным компании IntermarkSavills, в "элитку" москвичи в уходящем году инвестировали $2,4 млрд. При этом средняя площадь купленной квартиры премиум-класса в 2011 году составила 154 м2, а бизнес-класса - 97 м2. Всего столичный рынок зафиксировал 2,1 тысячи таких сделок.

"У людей возникло ощущение, что кризис уходит в прошлое. К тому же с 2008 года у них поднакопились деньги. Кроме того, на рынке начал срабатывать отложенный спрос. Иными словами, в 2011 году рынок больше оправился от первой волны кризиса, чем это было в прошлом году", - рассказал Firstnews руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Стимулом к росту спроса на рынке высокобюджетного жилья послужила и нестабильность финансовых рынков.

Добро пожаловать в гостиницы

Одним из главных направлений инвестиций стал гостиничный сегмент - эксперты оценили вливания в него только в Москве на уровне $1 млрд.

В 2012 году на столичном рынке появятся новые качественные активы, в результате чего средняя стоимость сделки увеличится с $30-$50 млн до $100 млн, прогнозируют консультанты.

Что касается Петербурга, то по данным АРИН, подобного роста объемов инвестиций в гостиницы Северной столицы ожидать не стоит. Больших сделок рынок Северной столицы последние два года не видел. Выставлены на продажу два крупных отеля в историческом центре ("Астория" и "Талион"), но оба по завышенным ценам (1,5 млрд рублей и 15 млрд соответственно, для сравнения - 100% акций гостиницы "Националь" в Москве стоят 4,583 млрд рублей).

С другой стороны, идет бурная стройка - возводятся или реконструируются около 50 новых объектов в центре города и околоцентральных районах. Бум сделок в Петербурге придется на 2012-13 годы после их сдачи. До конца 2011 года в городе появятся 17 отелей на 1,300 номеров.

Событие года?

По данным Росстата, на начало декабря 2011 года компании различных форм собственности построили в России более 543 тыс. квартир. Совокупная стоимость строительных работ составила 4,333 трлн рублей, что на 4,8% выше прошлогодних показателей.

Если в 2010 году в России построили 58,4 млн м2 жилья, то по итогам 2011 года этот показатель ориентировочно составит 63 млн м2.

Прорывом года в сфере недвижимости, по мнению старшего вице-президента Knight Frank в России Андрея Закревского стало расширение административных границ Москвы.

"Больше всего, конечно, строят в Москве и Подмосковье, и в будущем этот регион станет главным драйвером рынка недвижимости в нашей стране. Расширение административной границы Москвы вовлекает в девелопмент огромную территорию, сопоставимую с текущей площадью столицы. Это гигантский рынок для всех мыслимых сегментов строительства", - добавляет Андрей Закревский.

По его словам, при отсутствии политических потрясений рынок в 2012 году ожидает стабильный рост по всем направлениям, более того, положительные тенденции, возникающие сейчас, в основном, в Москве, начнут постепенно распространяться на регионы.

С ним не согласен президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Григорий Полторак. По его словам, расширение границ Москвы не оказывает на данном этапе никакого существенного влияния на рынок.

"Сейчас это событие можно даже назвать негативным - стройки в районах, отошедших к Москве, заморозились. Правила поведения игрокам рынка пока не понятны. Очередное чисто политическое решение", - прокомментировал эксперт Firstnews.

В целом, год был очень спокойным, шел поступательный рост, цены росли на уровне инфляции, никаких необоснованных скачков не наблюдалось. Из трендов глава РГР отметил выход из кризиса загородного и элитного секторов и высокую активность в среднем ценовом сегменте.

При сохранении текущих макроэкономических показателей 2012 год продолжит все тенденции 2011-го, уверен Григорий Полторак. Политический аспект, при этом, большого влияния на рынок не окажет.

Аналитик АРИН Оксана Малеева отмечает, что жилищный сектор в уходящем году показал высокие объемы продаж, характерные для докризисного рынка. Роль в этом сыграли стабильные ставки по ипотечным кредитам.

Загородные жилые дома "выступили" чуть хуже - огромное количество проектов за последние два года не успевали ни строиться, ни реализовываться, из-за чего множество поселков коттеджного типа остаются так или иначе недоделанными. Одной из тенденций года стал рост продаж участков земли без застройки и инженерии.

Характерным трендом также стала передача прав на недостроенные объекты обанкротившихся компаний другим девелоперам, которые завершали и продавали их. Замороженных строек и заброшенных объектов в жилищном секторе в крупных городах, по словам Оксаны Малеевой, практически нет.

В коммерческом сегменте ситуация стабилизировалась - выросла заполняемость торговых и офисных площадей, характерной тенденцией был рост количества БЦ класса "А". Что касается ТЦ, в целом там уровень вакантных площадей к концу года приблизился к докризисным, на уровне 4%-5%.

"Прогноз на 2012 год зависит от общей ситуации в мировой экономике. Если Европа не рухнет, у нас в недвижимости продолжится плавный рост. В противном случае - стагнация. Вряд ли повторится падение рынка по образцу 2008 года. Абсолютного насыщения ни в одном сегменте нет, рост неизбежен", - добавляет эксперт.

Президент Российского союза строителей (РСС) Владимир Яковлев прогнозирует рост цен на жилье в России в 2011 году на уровне инфляции.

"В 2010 году было много криков, что цена снизится, а на самом деле она повысилась. В этом году цены на жилье тоже повысятся, но не более, чем на уровень инфляции. Вот будет инфляция 8%, и цены настолько же вырастут", - указал Яковлев.

По его мнению, в этом году должен увеличиться и спрос на жилье, но это в первую очередь спровоцирует не рост цен, а рост объемов строительства.

Буквы закона говорят: "Спокойно!"

Старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству "Пепеляев Групп" отметил важное событие на рынке недвижимости в области законодательства.

Таковым эксперт назвал принятие в июле 2011 года 54-ого постановления пленума Высшего арбитражного суда. Оно в корне изменило практику рассмотрения в арбитраже инвестиционных договоров в сфере недвижимости.

"Позиции инвестора стали крайне слабыми, застройщика - упрочились. Пока к скандалам это не привело, стороны договариваются. Но в будущем могут возникнуть самые неожиданные судебные решения, поскольку теперь в случае конфликта инвестор может требовать только возврата своих средств, а право собственности на объект за ними признаваться не будет", - уточняет юрист.

В целом количество крупных правовых потрясений рынка он в 2012 году не ожидает. Об этом позволяет говорить продление переходного периода по многим законам и нормам в земельной и градостроительной сфере, осуществленное законодателем в 2011 году.