Российские власти готовят новый ипотечный кризис

В Госдуму внесены на обсуждение поправки к Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Суть в следующем. Если заемщик попал в трудную ситуацию и не может больше платить по ипотечному кредиту, за него это сделает государство, которое выкупит жилье у банка, но получит при этом право собственности на квартиру. Один из авторов законопроекта депутат Иван Грачев считает, что клиентов у такой ипотечной программы будет немало.

Гуманная по сути депутатская инициатива наводит на грустные размышления. Выходит, американская зараза под названием subprime (ипотечные кредиты, выданные неплатежеспособным заемщикам) добралась и до нас? Усугубляет эти опасения и то, что статистика об ипотечных квартирах, изъятых у неплатежеспособных должников, в России напрочь отсутствует - просто потому, что количество таких случаев измеряется единицами. Но проблема неплатежей не только существует, она неуклонно нарастает.

"Итоги" решили посчитать, насколько близко к нам подкрался доморощенный ипотечный кризис.

Мальчиши-плохиши

В случае принятия этих поправок "ипотечному социализму" в самой его радикальной форме будет дан зеленый свет. Неплательщику взамен на изъятое у него право собственности на жилье сдадут квартиру в социальный найм. Потом, если положение заемщика улучшится, он сможет выкупить жилье обратно. Коммунизм чистой воды. Который может обернуться коллапсом - и для ипотеки как вида кредитования, и для рынка недвижимости, и для банковской системы, и для бюджета в целом. Ведь государство в этом случае, по сути, берет на себя не только долги квартиросъемщика перед банком, но и страхует все риски системы ипотечного кредитования, самими банками и порожденную. Итогом всему может стать не "доступное жилье", а гигантский мыльный пузырь, который схлопнется, окатив пеной огромный сегмент рынка.

Subprime - так американцы называют рискованные кредиты. Точнее, рисковыми являются заемщики, которые с большой долей вероятности не смогут вернуть деньги банку, ибо не имеют достаточного источника дохода или вот-вот его потеряют. В Штатах накануне кризиса кредиты таким сомнительным клиентам, тем не менее, выдавались чохом, хотя и по повышенной ставке. Банки надеялись на производные инструменты - пирамиду перепродажи и страхования ипотечных долгов. Однако когда масса первичных заемщиков достигла критического уровня, пирамида рухнула, спровоцировав мировой финансовый кризис.

По данным Банка России, в России на начало июня 2011 года чуть меньше 10 процентов ипотечных кредитов были "плохими". "Проблемным в той или иной степени можно назвать каждый десятый ипотечный кредит в России", - подтверждает член правления и руководитель дирекции по управлению рисками Райффайзенбанка Мария Минаева. В абсолютных цифрах погашение было приостановлено на сумму около 113 миллиардов рублей. Если соотнести эту сумму с заемщиками, то в "человеках" выходит, что "нестандартных" ипотечных должников у нас аж 140 тысяч. При этом абсолютное большинство из них допустили либо незначительные просрочки - от 1 до 30 дней (46,356 миллиарда рублей), либо фактически полностью прекратили выплаты - просрочка превышает 180 дней (50,502 миллиарда рублей).

Пока цифра не шокирует, но это только потому, что массовых неплатежей государство осознанно постаралось не допустить. В кризисный 2009 год на реструктуризацию 100 тысяч кредитов Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выделялись десятки миллиардов рублей. Суды не дают банкам изымать находящуюся в залоге недвижимость, дабы не провоцировать протестные настроения. Да и сами банки старались тянуть кота за хвост: во-первых, терять проценты никому не хочется, а во-вторых, при одновременном падении цен на недвижимость (в разгар кризиса на некоторых объектах оно составило около 30 процентов) и отказе платить со стороны заемщиков дефолт наступает уже у банков. А следом и у всей финансовой системы.

Откуда вообще в России взялся 100-миллиардный subprime? Сейчас весьма модным является объяснение, что во всем виноват доллар. И правда, пока американская валюта падала, брать кредиты в баксах было выгоднее. Но в кризис многим заемщикам пришлось переплачивать. По данным АИЖК на 1 июня 2011 года, просроченных ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, было 11 процентов в общем объеме задолженности по ипотеке, а в рублях - всего лишь 2,3 процента.

Но есть и другие, системные причины. Например, льготные условия ипотеки, не соответствующие реалиям российской экономики. Скажем, до кризиса многие банки, одурманенные рекордным ростом цен на недвижимость, выдавали кредиты с минимальным первоначальным взносом, обходились без справки НДФЛ о белой зарплате и штамповали ипотеку за пару часов. До 2008 года на таких условиях выдавался каждый 15-й ипотечный кредит, а в погоню за клиентами включились более ста банков. Кстати, пионером в области ипотеки вовсе без первоначального взноса был Банк Москвы. Сегодня его спасает от банкротства все то же государство.

Самое печальное, что банки вновь стали гнать ипотечный план по валу, невзирая на уровень доходов потенциальных должников. "В условиях обострения конкурентной борьбы некоторые банки начинают стремительно скатываться в subprime", - поясняет заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк. Цены на недвижимость вновь стали вверх, спрос растет, пора ковать деньги, не отходя от кассы. Риски при этом, похоже, не учитываются.

"В ипотеке классическим размером первоначального взноса считается 30 процентов, - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - В 1998 и 2008 годах цены на жилье падали как раз на эти 30-35 процентов. Добросовестные банки могли получить свои 70 процентов, уйти хотя бы в ноль и расплатиться со взятыми кредитами у АИЖК или у держателей ипотечных облигаций. Если работать без первоначального взноса, есть риск потопить всю экономику".

В 2008-м ипотечного кризиса в России не случилось лишь благодаря малому размеру рынка. По данным ЦБ, на сегодняшний день россияне задолжали банкам по ипотеке 1,219 триллиона рублей. Американцы, для сравнения, - 12 триллионов долларов, где около 800 миллиардов долларов приходилось на subprime. Однако если власти действительно решат обеспечить 60 процентов россиян ипотекой к 2030 году, не снизив при этом ни инфляцию, ни ставку рефинансирования, ипотечный кризис грянет обязательно.

"В будущем в случае ухудшения экономической конъюнктуры чрезмерное ослабление стандартов ипотечного кредитования, безусловно, может стать бомбой замедленного действия для некоторых участников рынка", - пророчит Андрей Семенюк из АИЖК.

Социализм или смерть

Некоторые эксперты и вовсе рисуют апокалиптическую картину. "По формальным признакам 90-95 процентов российских ипотечных кредитов относится к разряду subprime, - считает глава Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин. - В России толком ни у кого нет кредитной истории, доходы нестабильные, а это уже 100-процентный subprime".

И надеяться на порядочность и долготерпение российских должников банкам не стоит. Если на Западе доля выплат по кредитам в ежемесячных доходах заемщика по закону должна быть не выше 30-35 процентов, то в России таких ограничений нет. Некоторые банки предоставляют займы даже тем, кто тратит до 75 процентов своих доходов на их выплату. Такая долговая кабала, по мнению экспертов, до добра не доведет.

Больше всего "нестандартных" должников оказалось в Москве (около 15 тысяч "плохих" кредитов на сумму 12,158 миллиарда рублей). Оно и понятно: цены на жилье в столице заоблачные. По расчетам "Финэкспертизы", чтобы осилить 20-летнюю ипотеку со ставкой 12,4 процента годовых и с первоначальным взносом 20 процентов, среднестатистический москвич должен иметь ежемесячный доход минимум 70 тысяч рублей. А средняя зарплата в Москве - 46 тысяч. Но в ипотеку ввязываются далеко не самые богатые жители столицы, хотя за квартиру, кредит на покупку которой выдан на 10 лет даже с минимальной ставкой 8,5 процента годовых, придется переплатить в 2,5 раза.

Понимают ли это власти? Конечно. Именно поэтому идеи "социальной ипотеки" в России набирают обороты. Взять хотя бы программу софинансирования, когда государство оплачивает проценты, а заемщик лишь тело долга. Но даже в таком случае есть риск, что банк полную сумму может не получить. "В первые годы действия договора основные выплаты будет осуществлять государство, но постепенно сумма аннуитетного платежа для заемщика будет увеличиваться, - говорит начальник управления по работе с проблемной задолженностью Московского кредитного банка Александр Лобачев. - Банковский сектор рано или поздно столкнется с проблемой выплат по части подобных договоров. Зная особенности взыскания ипотечной задолженности в России, банкам будет сложно вернуть свои деньги".

"Пузырь в США надувался на протяжении 20-25 лет, - говорит Олег Репченко. - Чтобы подобное надулось у нас, потребуется лет 10-20". Однако у властей нет выбора - надо решать жилищный вопрос и стимулировать строительную отрасль. Незадолго до кризиса в 2008 году глава АИЖК Александр Семеняка предсказывал, что к 2030 году россияне наберут ипотечных кредитов аж на 48 триллионов рублей. Конечно, сейчас прогноз был бы поскромнее. Но если за 20 лет найти достаточное число надежных заемщиков для разрастающегося ипотечного рынка не удастся, а банки начнут массово выдавать льготные кредиты, то размер subprime в России будет исчисляться не одним триллионом рублей. Что будет, если "дефолтнется" эта кругленькая сумма, лучше не думать.