На рынке съемного жилья грядут перемены

Я не знаю никакой другой столицы, в которой рынок арендного жилья был бы столь дик и запущен. Я, правда, не в курсе, как обстоят дела в этом плане в в Кабуле или Киншасе.

Но в странах, на которые принято равняться, арендное жилье доступно, снять или сдать его можно без особых хлопот и с соблюдением прав и арендаторов, и арендодателей. Кстати, во многих из них муниципальные власти активно участвуют в рыночной конкуренции, заставляя снижать цены и повышать качество жилья частных домовладельцев.

И вот, наконец, российский лед на этом рынке тоже тронулся. Вначале один из руководителей АИЖК заявил, что по всей России вот-вот развернется массовое строительство доходных домов. Затем глава Минрегионразвития пообещал, что полноценный рынок арендного жилья заработает уже в наступающем году и захватит со временем 30% всего рынка недвижимости. Меня, как давнего поклонника идеи "дом - собственный, квартира - съемная", эти заявления не могли не порадовать. Но радость быстро угасла.

Первая проблема в том, что пилотными регионами для реализации идей чиновников выбраны регионы отнюдь не с самой растущей экономикой. Создается ощущение, что их выбрали с расчетом задержать бегущую оттуда молодежь возможностью недорого снять квартиру. Но это ошибочное решение.

Связь "рост экономики - спрос на аренду жилья" самая прямая. Чем выше темпы роста экономики, тем больше спрос на рабочие руки, тем больше зарплаты, больше прибыли и возможности у бизнеса. А значит, в регион едут новые работники, которым нужно где-то жить. И не секрет, что самым перспективным рынком аренды является столичный и подмосковный, плюс питерский и несколько других региональных центров. Здесь бы и начать эксперимент. Пусть не в Москве - но хотя бы в растущем региональном центре.

Пытаться использовать доходные дома в качестве "закрепителя" - значит, во-первых, сразу превратить их в дома убыточные. Вряд ли ведь в регионе с низкими зарплатами и малым предложением на рынке труда найдутся молодые люди, которые променяют возможность "пробиться в Москве" на возможность платить ползарплаты за квартиру в своем бесперспективном городке.

Во-вторых, сомнительным делаются и перспективы самого проекта: какие бы преференции ни предлагались застройщику, его трудно будет завлечь в нерентабельный проект. Не забудем, что доходность арендного бизнеса составляет 5% - 10% годовых. В этом случае может получиться так, что финансирование строительства таких домов ляжет на сами власти, а это уже совсем иные возможности и совсем другая игра.

В частности, не приходится сомневаться, что муниципальные доходные дома будут в таком случае использоваться, в первую очередь, для заселения очередников вместо выделения им собственного жилья. Что тоже правильно, но совершенно не относится к арендному бизнесу, о котором идет речь.

Возможно, строительство таких домов будет вестись и крупными компаниями и ведомствами. В Москве, кстати, некоторые из бизнес-структур уже заявили о таком строительстве для своих сотрудников. Но это ведет только к возрождению так называемого ведомственного жилья - а с ним и всех проблем, ему присущих. Ну и коррупции в таких стройках, как показывает опыт, гораздо больше. Правильнее, с точки зрения развития рынка, было бы освобождать компании от налогообложения компенсаций за съем жилья их сотрудниками.

Вообще желание чиновников обязательно поучаствовать в строительстве несколько настораживает. На сегодня в одной только Москве, по разным данным, сдается от 1 до 3 млн квартир. В других городах доля сдаваемых квартир меньше, но все равно значительна. Какого-то дефицита жилья пока не наблюдается, а будет - частные инвесторы сами все профинансируют, построят и купят. Арендные ставки тоже адекватны: составляют 5% - 7% годовых относительно цены самого жилья. Зачем же строить? Все, что нужно сделать сейчас, - это вывести рынок аренды из "тени", установить на нем правила игры, организовать муниципальные структуры, что-то вроде советов, с привлечением общественности: пусть займутся мониторингом цен, чтобы была возможность вмешаться при резком их изменении, координацией потоков информации.

Начать можно совсем с малого: создать городской портал, в базу жилье может попасть только в случае, если владелец заплатит, скажем, за патент. Стоить он должен не более 10% арендной ставки - в этом случае владельцу будет выгодно заменить им подоходный налог в 13%. Государству тоже выгодно - патент, в отличие от налога, платится до, а не после получения дохода, да и администрировать его легче легкого. За этот патент владелец квартиры получает возможность сдать квартиру добросовестному арендатору, зарегистрировавшемуся на портале с указанием паспортных данных. А нарушителей "конвенции" легко будет занести в черный список.

Все, что нужно для организации такого портала, - скромные вложения, которые окупятся за счет небольшой платы за размещение объявления, и пара месяцев работы. Тем более что рынок аренды сейчас готов к внедрению цивилизации: съемщики устали платить риелторам за непонятные "информационные услуги" и терпеть неадекватных хозяев, нормальные владельцы квартир устали делать ремонт после выезда особо буйных арендаторов, цены стоят, и все готовы чуть-чуть уступить.