Ситуация на вторичном рынке в столичных регионах и крупнейших городах РФ в конце 3 квартала 2018 года
Ситуация на вторичном рынке в столичных регионах и крупнейших городах РФ в конце 3 квартала 2018 года
Цены растут за счет доступной ипотеки, изменения структуры предложения и новых станций метро.
Снижение ипотечных ставок (-1,4 пп к 3 кварталу 2017 года), рост реальных располагаемых денежных доходов (+2,2% по сравнению с началом 2018 года) способствовали дальнейшему повышению цен на вторичном рынке и в столичных регионах и в крупнейших городах России;
По итогам 3 кв. 2018 г. цены на вторичном рынке жилья Московского региона выросли: +5% в Москве, +5% в Московской области (по сравнению с 3 кв. 2017 года). В столице лидером по росту цен стал Новомосковский АО (+19%), в Подмосковье -- Ленинский район (+25%);
Рост цен в Москве наблюдается в районах, где значительно улучшилась транспортная доступность: Вешняки (+13%), Преображенское (+13%), Перово (+12%), Некрасовка (+15%), Солнцево (+9%) и Ново-Переделкино (+11%);
В Санкт-Петербурге средняя цена кв. м. жилья на вторичном рынке в 3 квартале 2018 года выросла на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Еще заметнее рост цен на рынке Ленинградской области - плюс 8%. Топ районов-лидеров по росту средней цены в агломерации Санкт-Петербурга возглавили: Курортный район (+10%) и Всеволожский район Ленинградской области (+8%). В северной столице рост уровня средней цены на вторичном рынке в 3 кв. 2018 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года связан с увеличением доли квартир небольшой площади. Средняя площадь лота в активном предложении снизилась на 7%;
Средняя цена кв. м. на вторичном рынке крупнейших городов России в 3 кв. 2018 года выросла на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По росту цен лидируют Пермь (+14%), Курган (+13%) и Киров (+12%);
Рост средней цены квадратного метра на вторичном рынке зафиксирован в 35 крупнейших городах России (в выборку вошли 59 городов), в 11 показатель снизился, в 13 цены почти не изменились.
По итогам 3 квартала 2018 года цены на вторичном рынке жилья показали положительную динамику как в столичных регионах, так и в крупнейших городах России. В Москве и Московской области рост цен в годовом выражении составил - +5%. В агломерации Санкт-Петербурга квартиры на вторичном рынке жилья подорожали в среднем на 6%. По крупнейшим городам РФ рост средних цен за рассматриваемый период незначительный - около 2%.
Ключевые причины роста - более быстрая реализация ликвидных предложений по сравнению с дорогими лотами; реакция продавцов на появление новых объектов транспортной инфраструктуры; вывод нового предложения по более высоким ценам на фоне роста реальных доходов населения.
Московский регион
В 3 квартале 2018 года средний уровень цен на вторичном рынке жилья столицы составил 194,8 тыс. руб. за кв. м., что на 5% выше, чем в 3 квартале 2017 года.
Наиболее существенный рост цен по сравнению с прошлым годом произошёл в Новомосковском АО - плюс 19%. В частности, на 15-20%, выросли средние цены кв. м. лотов в поселениях Сосенское (в связи с активным строительством продления Сокольнической линии метро) и Внуковское (на фоне информации о строительстве станции метро "Внуково" в 2018-2021 гг.). На втором месте Восточный АО. По итогам 3 кв. 2018 года средняя цена жилья выросла на 10% в годовом выражении и составила 172 тыс. руб./ кв. м. В разрезе по муниципальным образованиям наиболее заметный рост цены наблюдается в районах Вешняки (+13%), Преображенское (+13%) и Перово (+12%). В начале сентября здесь открыли движение по участку Северо-Восточной хорды от Шоссе Энтузиастов до МКАД, что существенно улучшило транспортную доступность перечисленных районов Москвы. По сравнению с 3 кв. 2017 года на 9% подорожали квартиры в Косино-Ухтомском районе и на 15% в районе Некрасовка, на что повлияли планы по запуску первого участка новой Некрасовской (Кожуховской) линии метро до конца 2018 года. Также улучшение транспортной доступности (запуск новых станций Калининско-Солнцевской линии) стимулировало продавцов поднять цены на жильё в районе Солнцево (+9%) и Ново-Переделкино (+11%). На третьей строчке Южный АО, за рассматриваемый период цена выросла с 161 тыс. руб./ кв. м. до 174 тыс. руб./ кв. м. (+8%), где наиболее существенный рост отмечен в периферийных районах рядом с МКАД.
Табл. 1: Динамика цен на вторичном рынке жилья Москвы по административным округам, 3 кв. 2018 года к 3 кв. 2017 года.
N
Округ
Ср. цена кв. м, тыс. руб., 3 кв. 2018
Изменения, 3 кв. 2018 г. к 3 кв. 2017 г.
1
Новомосковский
133,4
19%
2
Троицкий
103,7
18%
3
Восточный
172,3
10%
4
Южный
174,0
8%
5
Юго-Восточный
162,6
7%
6
Зеленоградский
123,8
6%
7
Северо-Восточный
179,9
4%
8
Центральный
298,4
4%
9
Северный
197,8
2%
10
Северо-Западный
200,1
2%
11
Юго-Западный
196,5
0%
12
Западный
229,6
-2%
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Снижение средней цены на вторичном рынке отмечено только в Западном АО: с 234 тыс. руб./ кв. м. до 230 тыс. руб./ кв. м. (-2%). Среди районов лидером по падению цены стал Донской район - минус 19%, где снизилась доля квартир в недавно сданных новостройках.
По итогам 3 кв. 2018 года в Московской области средняя цена квадратного метра вторичного жилья составила 90 тыс. руб., что на 5% выше, чем в 3 кв. 2017 года. Положительная динамика цены за рассматриваемый период наблюдается во всех административных районах Подмосковья. Лидером по росту цен стал Ленинский район, где данный показатель вырос, более, чем на 20%, в основном за счёт вымывания более доступных предложений с рынка и выходом в реализацию большого объема квартир в микрорайонах "Бутово Парк". Следом идут Ногинский район и городской округ Лобня, где средняя цена лотов выросла на 20% и составила 68 тыс. руб./ кв. м. и 99 тыс. руб./ кв. м. соответственно.
Табл. 2: Топ-10 районов-лидеров по росту цен на вторичном рынке жилья Московской области, 3 кв. 2018 года к 3 кв. 2017 года.
N
Административный район
Ср. цена кв. м, тыс. руб., 3 кв. 2018
Изменения, 3 кв. 2018 г. к 3 кв. 2017 г.
1
Ленинский район
107,7
25%
2
Ногинский район
67,8
20%
3
городской округ Лобня
98,6
20%
4
городской округ Химки
115,6
15%
5
городской округ Ивантеевка
80,5
12%
6
городской округ Балашиха
90,9
11%
7
Люберецкий район
106,5
11%
8
городской округ Звенигород
76,5
11%
9
Дмитровский район
67,5
10%
10
городской округ Электросталь
62,2
10%
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Санкт-Петербург и Ленинградская область
В Санкт-Петербурге средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке в 3 квартале 2018 года выросла на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 113 тыс. руб., а средняя площадь лотов в активном предложении снизилась на 7%: с 65 кв. м. в 3 кв. 2017 года до 60 кв. м. в 3 кв. 2018 года. Продавцы, которые не были готовы снижать цены на свои 2-3 комнатные квартиры, чтобы быстрее продать, решили снять лоты с реализации.
Лидерами по росту цены на вторичном рынке Санкт-Петербурга стали Невский, Курортный и Василеостровский районы. По сравнению с 3 кв. 2017 года средний уровень цены увеличился на 10%, на фоне снижения средней площади. Высокие значения прироста цен в Приморском и Курортном районах также связаны с открытием станции метро "Беговая", заметно улучшившей транспортную доступность всего северо-запада агломерации Санкт-Петербурга.
Табл. 3: Динамика цен на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по административным районам, 3 кв. 2018 года к 3 кв. 2017 года.
N
Административный район
Ср. цена кв. м, тыс. руб., 3 кв. 2018
Изменения, 3 кв. 2018 г. к 3 кв. 2017 г.
1
Курортный
103,4
10%
2
Невский
102,2
10%
3
Василеостровский
140,5
10%
4
Фрунзенский
107,2
9%
5
Приморский
123,0
9%
6
Выборгский
113,3
9%
7
Колпинский
77,1
8%
8
Калининский
105,4
8%
9
Кронштадтский
80,5
7%
10
Петродворцовый
84,1
7%
11
Московский
125,2
3%
12
Пушкинский
91,9
3%
13
Кировский
99,1
3%
14
Красногвардейский
98,8
3%
15
Центральный
146,2
2%
16
Красносельский
94,4
2%
17
Адмиралтейский
123,8
1%
18
Петроградский
156,8
-7%
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Повышение средней цены наблюдается во всех административных районах северной столицы, исключением стал Петроградский -- минус 7% за рассматриваемый период несмотря на то, что средняя площадь лота тоже снизилась.
В 3 кв. 2018 года на вторичном рынке жилья Ленинградской области средние цены выросли на 8% по сравнению с 3 кв. 2017 года. В тройку лидеров по росту цены вошли районы, граничащие с северной столицей: Всеволожский (+8%), Ломоносовский (+7%) и Гатчинский (+6%). Снижение данного показателя произошло только в Киришском районе Ленинградской области (на 7%).
Табл. 4: Районы-лидеры по росту цен на вторичном рынке жилья Ленинградской области, 3 кв. 2018 года к 3 кв. 2017 года.
N
Административный район
Ср. цена кв. м, тыс. руб., 3 кв. 2018
Изменения, 3 кв. 2018 г. к 3 кв. 2017 г.
1
Всеволожский
77,4
+8%
2
Ломоносовский
62,0
+7%
3
Гатчинский
59,1
+6%
4
Подпорожский
53,2
+5%
5
Кировский
52,9
+4%
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Крупнейшие города России
По итогам 3 квартала 2018 года средняя цена кв. м. лотов на вторичном рынке выросла на 2% по 59 крупнейшим городам России. По сравнению с 3 кв. 2017 года рост отмечен в 35 городах, в 11 зафиксировано падение цены, в остальных показатель продемонстрировал околонулевую динамику.
Рейтинг лидеры по росту средней цены возглавил город-миллионник Пермь - плюс 14% по сравнению с 3 кв. 2017 года. Если в 3 к. 2017 года квартиру площадью 53,8 кв. м. можно было приобрести в среднем за 2,7 млн. руб., то в 3 кв. 2018 года за 3,0 млн. руб. На втором месте - Курган, за рассматриваемый период цены выросли на 13%: с 34 тыс. руб./ кв. м. до 38 тыс. руб./ кв. м., при этом средняя площадь квартир в продаже снизилась на 8%. Тройку закрывает Киров, по итогу 3 кв. 2018 года цена выросла на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Табл. 5: Крупные города-лидеры (с численностью населения более 300 тыс. человек) по росту цен на вторичном рынке жилья, 3 кв. 2018 года к 3 кв. 2017 года.
N
Город
Ср. цена кв. м, тыс. руб., 3 кв. 2018
Изменения, 3 кв. 2018 г. к 3 кв. 2017 г
1
Пермь
55,7
+14%
2
Курган
38,2
+13%
3
Киров
45,2
+12%
4
Уфа
68,9
+11%
5
Курск
41,5
+11%
6
Казань
74,1
+11%
7
Краснодар
58,2
+10%
8
Смоленск
41,6
+10%
9
Магнитогорск
30,6
+10%
10
Симферополь
75,2
+9%
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Существенное снижение цен на вторичном рынке жилья по итогам 3 кв. 2018 года наблюдается в Ростове-на-Дону - минус 13% (64 тыс. руб./ кв. м. в 3 кв. 2017 года против 51 тыс. руб./ кв. м. в 3 кв. 2018 года). На 2-ой и 6-ой позиции анти-рейтинга расположились города с наибольшим уровнем средней цены вторичного жилья среди крупнейших городов. Это Владивосток - минус 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и Сочи - минус 6%.
Табл. 6: Крупные города-лидеры (с численностью населения более 300 тыс. человек) по снижению цен на вторичном рынке жилья, 3 кв. 2018 года к 3 кв. 2017 года.
N
Город
Ср. цена кв. м, тыс. руб., 3 кв. 2018
Изменения, 3 кв. 2018 г. к 3 кв. 2017 г
1
Ростов-на-Дону
55,8
-13%
2
Владивосток
103,5
-9%
3
Архангельск
58,0
-9%
4
Ярославль
49,1
-8%
5
Чебоксары
43,6
-6%
6
Сочи
126,8
-6%
7
Тула
55,4
-5%
8
Калининград
54,7
-4%
9
Тюмень
60,4
-3%
10
Иваново
42,3
-2%
Источник: Аналитический центр ЦИАН
__________________________________________
Справка о компании
ЦИАН - лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 10,5 млн. уникальных пользователей.